迪拜房价下跌背后的原因

22.11.16

迪拜房产持续下跌，外国买家纷纷逃离。迪拜高端房产比伦敦、香港便宜很多，700万人民币可买三房公寓。

迪拜的房产价格已经连续七个季度下跌了。今年7月份的高端住宅价格与两年前相比下降了10%。今年第二季度的住宅销量则较上年同期猛跌了约三分之一。这座海湾城邦型国家近期经历的阵痛应该会让绝大多数高端地产经纪人哭晕在他们的香槟鸡尾酒里。

但大卫•戈德肖(David Godchaux)并不感到悲观。他经营着迪拜本地经纪公司Core，该公司主要提供房产销售数据。“在过去的十八个月中，迪拜房地产市场的跌幅在6%至15%之间，这取决于你所关注的方面。但这是迪拜房市首次真正意义上的健康调整。”

在他看来，迪拜经历过远比这更糟的情况。在金融危机爆发初期，迪拜房产价格大幅下挫，来自房地产经纪公司莱坊(Knight Frank)的数据显示，仅2009年头三个月内的跌幅就达到了40%，而在此之前迪拜刚经历了一轮汹涌的地产投机热潮。到了2009年11月，迪拜国有投资公司迪拜世界(Dubai World)宣布将延期偿还590亿美元的债务，受旗下房地产分支Nakheel的大规模损失影响，这是自2001年阿根廷事件以来规模最大的主权债违约。

负债累累的房产所有者——他们靠着像威化饼干一样薄弱的储蓄基础购买了多套房产——纷纷逃离迪拜，因为担心无法按期偿还抵押贷款会导致他们被投入监狱。新闻报道中常有超级跑车被遗弃在迪拜机场的图片。

与之形成对比的是，近期房价下跌给人的感觉较为良性。在戈德肖看来，这些现象表明，迪拜作为一个经济体已变得更加多元化，抵押贷款行业也已吸取了经验教训——引入了25%的首付比例要求，该比例在个人购买下一套或者更加昂贵的住宅时还会进一步上浮——对银行业的监管也有所加强。“买家们并未全部同时离场。买家中的投机者变少了，而且如今的投机者也拥有更强的资金实力。”他表示。

迪拜或许能比上一次更好地应对此轮房价下跌，据莱坊2016年的超级富豪调查显示，迪拜或许是净资产超过3000万美元的个人在全球范围内最青睐的五座城市之一。迪拜房地产市场自2014年以来的危险走势所带来的启示是，这在很大程度上仍是一个新兴市场，受制于驱使全球资本流动的外部影响。

负责管理莱坊在迪拜高端住宅业务的玛利亚•莫里斯(Maria Morris)表示：“房地产行业尤其取决于全球和地区范围内的一系列基本面因素。”

地产经纪们表示，在2014年初欧盟和美国对俄罗斯实施制裁之后，俄罗斯投资者突如其来的抛售潮是导致此次房价下跌的因素之一。近期美元汇率走强则是另一个原因——阿联酋货币迪拉姆实行相对于美元的盯住汇率制度。对于外国买家来说，迪拜房产的价格看起来很贵，而对外国的住宅所有者而言，这似乎是止损的好时机。

迪拜对其他国家的敏感性还进一步表现在它的经济对外来劳工的依赖上。来自联合国(UN)的数据显示，在阿联酋的常住人口中，只有不到12%的人为本国公民，而非公民中的绝大部分人都在从事低薪工作。阿联酋政府正在越来越重视迎合这一群体的需要，以防范他们突然离去的风险。去年YouGov调查了阿联酋外籍人士，半数受访者表示他们会考虑离开，因为阿联酋的生活成本高昂。地产经纪人表示，政府正努力提供经济适用住房，比如，政府推出了一个要求新建住宅项目必须包含某一强制比率的低成本住宅的提案，但这个提案或许会遇到很大阻力。

第一太平戴维斯(Savills)表示，因有25%的首付要求，以及6.5%的购房费用，买家们在购房时必须预先筹得约占新房价三分之一的资金。戈德肖表示，按照目前提出的比例要求，即便购买最便宜的房产也要花费约50万迪拉姆（合13.6万美元）。“绝大多数人为了支付购买这些住宅所需的金额将会拼命存钱，即便他们需要存上十年。”除此之外，绝大多数迪拜本地的抵押贷款商要求贷款人的月收入至少达到1.5万至2万迪拉姆才会批准贷款，戈德肖补充说。而低收入工人的月收入或许只有1万迪拉姆，甚至可能更少。

对于来自国外的富有买家来说——这一群体主宰了迪拜的高端住房市场——偿付能力不成问题。来自经纪公司Core的数据显示，迪拜高端住宅的平均价格比纽约高端住宅的平均价格低了60%；与伦敦高端住宅每平方英尺的价格相比便宜了75%；与香港顶级住宅的价格相比则便宜了85%。

第一太平戴维斯正在出售一栋带有游泳池的五卧室住宅，该住宅位于迪拜市中心以南的阿拉伯牧场(Arabian Ranches)，售价620万迪拉姆（合168万美元），这差不多是在纽约、伦敦或香港的优质地段购买一套两卧室公寓的价钱。对于品味更加奢华的买家来说，第一太平戴维斯还有一套位于酋长山庄(Emirates Hills)住宅区的豪宅可供选购，该豪宅可观湖景，拥有六个停车位，售价不到2200万迪拉姆（合600万美元）。

近期的房价跌势意味着即便是最优质的存量住宅现在也在降价出售。在朱美拉棕榈岛(Palm Jumeirah)——这座独一无二、棕榈叶形状的人工群岛于2009年完工——今年6月的公寓价格较上年同期下跌了7%。而来自Core的数据显示，迪拜市中心的房价已经下跌了12%。在市中心的哈利法塔(BurjKhalifa)——这是目前全球第一高建筑——莱坊正在以7000万迪拉姆（合1900万美元）的价格出售一套四卧室公寓。

但地产经纪们表示，强劲的潜在租房需求使得旗舰房地产开发项目的房价免于进一步下跌，而由固定资本价值下降引起的租赁收益率上升或许会给目前乌云笼罩的迪拜地产市场带来一线曙光。据第一太平戴维斯的研究估算，2016年迪拜住宅的平均租金收益率或略低于4.5%。Core则表示，对于最好的房源来说，租金收益率可以达到6%，而且入住率接近于90%。

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