英国脱欧公投四个月后,房产趋势最完整总结

25.10.16

在很多普通人对英国脱欧的认识,还停留在电视上政客的激烈辩论与报纸的大标题时,公投后三个多月,英镑兑美元的汇率一路往下跌了约18%。上周五,英国央行行长卡尼警告说,英镑贬值会导致食品价格上涨。 自此,「脱欧」从看似遥远的政府政策正式走入普通民众的生活。而「脱欧」对于英国房地产市场来说,带来了挑战,也潜藏着机会。

英国房屋销售放缓

今年4月开始实施的购第二套房增收3%印花税,加上对脱欧将给英国带来何种影响的不确定性,英国房市遭受双重冲击,第3季度的房屋销售有所放缓。

房地产中介英国第一太平戴维斯(Savills UK)的住宅研究负责人路西恩.库克(Lucian Cook)说:「我们已经看到房屋按揭贷款合约的完成和批准数量的下降,显示房产市场驱缓。但因为数据有限,现在就断言房市将长期放缓还为时过早。」

房屋按揭贷款批准数量被经济学家视为房地产市场活动早期指示指标。据英国央行公布的数据,8月,英国按揭贷款的批准数量掉至自2014年11月以来的最低。

据研究机构Molior报告,伦敦在建的民宅图纸房销售量今年第3季度比去年同期下降了14%,从去年同期的5,636套下降到今年的4,830套。

房地产中介莱坊(Knight Frank)表示,公投后,伦敦房价超过750,000英镑的民宅销售量比去年同期减少了20%。

与此同时,第3季度的英国房价增速放缓,平均房价呈微弱增长。据Nationwide的最新数据,9月英国房屋的平均价格为206,015英镑,比8月份上涨0.3%。

总的来说,脱欧公投后,英国房地产市场并没有像一些盛嚣尘上的预测所说的那样发生崩溃。6至9月的房屋销售有所放缓,伦敦中心黄金地段受影响最大,但随着英镑的贬值,外国投资者看到了英国一线城市地产的机会,伦敦金融城的商业办公大楼更是成为抢手货。

「我们预期里斯本50条正式启动后,英镑兑其它主要货币继续贬值的时候,还将有一波外国投资潮涌入置产。」C Group的创立者兼主管Ross Mansoori-Dara表示,「英国有着长期供不应求的房屋危机,不管脱欧的影响如何,这个基本因素不会改变。」

伦敦黄金地段受冲击  房市呈买方市场

房地产中介莱坊说,伦敦中心黄金地段房产价值在今年1至8月间已下降了2% 。在切尔西地区,降幅甚至高达9%。这是自12年前全球经济危机以来最严重的直线下降。

地产经纪人西蒙.罗斯(Simon Rose)正想办法售出位于切尔西一处目前要价7百万美元的豪宅。这处面积为3,100平方英尺的六居室豪宅今年春季开始挂牌出售,至今已降价70万美元,仍在寻求出售。

「近年来伦敦豪宅市场已有很大的变化。在豪宅市场的鼎盛时期,做决定要买下像这样的一栋豪宅只要几分钟。」Rose解释道,「你可能做决定中午吃甚么都比拍板买下一处豪宅花的时间多。因为你如果不快速做决定,在你后面来看房子的人可能就回价买下了。」

Rose说,伦敦豪宅的价格在过去24年里涨了高达10倍。

据房地产中介莱坊关于伦敦中心黄金地段数据,今年7月,最初喊价比去年同期下降1.5%。但是,伦敦中心的其它区域及伦敦东部的房价仍保持上涨。

英国土地注册处(Land Registry)的数据显示,由于一些一线城市房屋供应量严重不足,伦敦房价在过去20年里涨了近5倍。

英镑贬值 外资涌入

多家设立于伦敦的房地产中介表示,自从英镑汇率跌落1.23美元,外国投资者对伦敦房产的咨询急增。

伦敦的平均房价是410,455英镑,如果按照公投前夕的汇率兑1.5美元的话,需要花 615,682美元购买。然而,当英镑跌落18%跌至1.22美元时,只需花500,755美元。即使将今年4月开始实施的第二套房增收3%印花税的因素考虑在内,仍比英镑贬值前便宜98,800美元。

新加坡私人投资者约翰.林(John Lim)正和合伙人合买一处伦敦民宅,并打算将房子翻修整新。林先生说他相信英国经济的基础没有变化。「我们针对未来的价格走向做了多种应变计划,不管是将房屋出租还是出售。」

林先生也表示屋主现在更愿意接受讨价还价了。「当我2011年刚开始在英国投资时,情形是非常不同的。那时期大多数的房子,买家都是在高于卖家要价之上在竞价。现在实在是好买多了。」

除了伦敦以外,亚洲,尤其中国的投资者,也亲睐英格兰北部城市,例如有大量学生租房需求的曼城。曼城的买房出租回报率大约在6.8%,而英国的平均买房出租回报率是5%。

英国土地注册处的数据显示,过去20年,曼城房价涨了3倍多。

因看好学生租房的回报率,新加坡政府的投资公司GIC Capital与设于迪拜的 Global Student Accommodation集团合作,在英国的11个城市,包括伦敦,买下了据说价值7亿英镑的一系列学生住宿房产项目。

外资促伦敦商业地产现转机

因为担忧金融业者在英国脱欧后会撤离伦敦,金融城的商业地产在脱欧公投后一度严重遭受冲击。也由于对脱欧谈判等未来走向的不确定,业界预计2016年金融城地产的预期投资额会比去年低很多。

位于Wood街1号的Evershed’s律师行伦敦总部大楼于今年2月挂牌出售,要价1.9亿英镑。在公投前一周,德国基金管理集团KanAm回价收购该大楼,但在公投结果公布几周后,基于当时市场内普遍担忧伦敦办公楼楼价可能会大跌的情绪,KanAm从交易中撤出。

现在,业主将该大楼以少于之前要价1,000万英镑的价格重回市场,再次寻找买家。

不过,世事变化快速,随着英镑的连续贬值,最近几周,中介公司频传销售大增。

Brookfield’s Moor Place据报上周以2.9亿英镑的价格成交,是公投后最大的交易之一。Pinsent Mason 律师行位于Crown Place 30 号的金融城总部被韩国三星财富管理以2.2亿英镑买下。

目前,伦敦金融城在市场上最大的待售大楼是City Point Tower。此物业据说有望在今年年底前以约6亿英镑的价格售出。

据地产中介第一太平戴维斯上周公布的数据显示,公投后的3个月,海外投资者占到了伦敦商业地产销售比例的80%,相比去年同期不到60%的比例,有大幅的提高。由于英镑贬值和房价降价等原因,对持有美元或欧元等主要币种的买家而言,等于房价打了18%以上的折扣。

自今年6月以来,超过6.95亿英镑的亚洲资金投入到伦敦中心商业地产。7月至9月,欧洲投资者收购了价值4.82亿的伦敦商业地产。

卖家期望利用外国投资者涌入伦敦的时机,将在脱欧公投后受影响而流约的价值10亿英镑的伦敦办公楼重新投入市场出售。这批伦敦办公楼价值约10亿英镑。

中资加入抢购

不少中资企业对英国房地产市场表现积极的投资兴趣,除了英镑贬值的因素,也因为中国国内的房地产行业竞争日益激烈,中国资本存在资产配置压力,倾向于向外寻求更加适宜投资的市场。

中国民生投资自9月以来签署了两份协定,以8.45亿英镑和3.25亿英镑收购伦敦金融城两处房产,其中包括法国兴业银行英国总部大楼。

万科集团9月初以1.15亿英镑价格,从Henderson Global Investors手里买下位于伦敦中心梅费尔的办公大楼。

据悉,房地产开发商碧桂园也计划和伯明翰议会合作,在伯明翰及周边地区开发房地产专案。

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