展望2017年纽约、伦敦和悉尼的豪宅市场 The Trend on Three Big Cities

31.01.17

受供应过剩和政坛不确定性的影响,2016年全球豪宅市场的整体表现并不尽如人意。然而,对于那些期待明年市场强势反弹的业内人士而言,应该为迎接缓慢而稳定的2017年做好准备。

纽约

自总统选举以来,别称"大苹果“的纽约豪宅市场已经释放出回暖的信号。

由于最终票选为市场带来一些稳定,今年年底400万美元及以上豪宅的成交量大幅增加。

甚至连特朗普混乱不堪、戏剧般的过渡期也未能抑制总统大选后激增的市场活动。根据房地产公司Olshan的每周报告,11月最后一周的成交额高达3亿7160万美元,创年内新高。当周签订购房合同的许多物业位于特里贝克地区的新建共管公寓楼公园广场30号(30 Park Place)。

房地产评估公司Miller Samuel首席执行官、道格拉斯艾丽曼地产公司(Douglas Elliman)市场报告作者乔纳森·米勒(Jonathan Miller)称,随着政治不确定性有所缓和,2017年初的市场活动将略有提升,而且开发商正主动与买家洽谈交易(即使这意味着给予一定折扣)。

米勒说:"现在要设法熬过困难时期。不确定性的消失将在一定程度上有助于新建开发项目。”

选举产生的推动作用终将结束,而在2017年的大部分时间里,纽约的超高端物业仍将饱受供应过剩的困扰。2016年,供过于求的局面导致许多物业大幅降价。

米勒说:"就共管公寓等多户住宅而言,仍有大批项目不断涌入市场,而且这种趋势将持续下去。"

他补充道,"超高端物业的供应过剩可能促使更多较为低端的豪华住宅的诞生,而截至目前这部分市场仍表现良好。我们将看到此类项目接踵而至,但豪华程度明显低于前几年的开发项目。"

伦敦

在经济复苏的推动下,多年来伦敦高端住宅市场一直保持快速的价格增长,但在今年经历了一次温和的价格调整,而下半年的政治动荡使该市的房地产市场遭受双重打击。

房地产咨询公司Rokstone董事总经理贝基·法特米(Becky Fatemi)在她的年终展望中称,印花税上调、退欧公投和随后的货币贬值导致市场环境突然恶化。数据显示,自开春以来,豪华公寓的销量暴跌80%以上。

她表示,2017年的情况将大同小异。伦敦市中心高端物业的卖家纷纷做出让步,并且下调预期价格。然而,明年并不会迎来买方市场,因为许多潜在卖家将一些最佳物业从市场中撤出,以等待转机的出现。

法特米说:"我认为,明年将有更多的物业撤出市场,因为业主不想让他们的物业过度曝光。但要注意,此举将增加看房的难度,买家必须付出更多的时间和精力才能找到心仪的房屋。"

伦敦市中心西部的高端住宅价格已经较去年同期下跌7%,而据莱坊国际(Knight Frank)预测,明年这部分市场将呈现相同的下跌趋势。此外,全球住宅研究部门主管利亚姆•贝利(Liam Bailey)称,外伦敦市场的下调幅度可能更大。

正如世界其他国家,伦敦房地产市场主要依靠美元区买家。房地产经纪人期待,特朗普任期内牢固的英美关系将吸引更多的美国买家投资伦敦物业。

另一方面,几位经纪人指出,由于特朗普的反伊斯兰言论,本国货币与美元挂钩的中东买家将撤离美国、转投英国市场,而伦敦很可能从中获益。

悉尼

根据澳大利亚昆士兰保险集团(QBE Insurance)和房地产预测机构BIS Shrapnel联合撰写的房地产市场展望报告,悉尼火热的房地产市场已经达到顶峰,因此2017年价格增长将有所放缓。

2016年,全球许多高端住宅市场均出现疲软,但悉尼房价持续增长,但受建设热潮的影响,涨幅明显下降。澳大利亚房地产网站Domain的报告显示,2015年9月到2016年9月,悉尼独户住宅价格中值小幅上涨2.1%,而公寓价格中值仅略微增长0.9%。

QBE称,在未来一年,收紧放贷条件等政府和银行监管措施的加强(尤其是针对外国投资者)可能进一步遏制价格增长。与此同时,包括新南威尔士州在内的几个州已经上调适用于外国买家的印花税和土地税附加费。

除此之外,作为澳大利亚最大外国买家群体的中国投资者正面临国内新的限制措施。QBE指出,“中国政府加强资本管制或将限制资本外流,并且影响投资者在澳大利亚市场的活动。”

说来有趣,2016年澳大利亚国内的豪宅买家填补了海外买家撤离后留下的空缺。根据Domain的一份报告,今年售出的悉尼十大最贵住宅中有七处被国内买家购得。

尽管如此,QBE预测,2017年悉尼独户住宅价格中值将与今年持平或者受通货膨胀影响略有下降,而公寓价格中值可能同比下跌1.8%。

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